Ako si môžete znížiť úrok na existujúcej hypotéke

Aké sú úroky na nových hypotékach?

Takto vyzerajú úroky na nových hypotékach (spracované k 9.07.2025). Sú to úroky bez podmienok uzatvorenia si poistenia cez banku alebo iných produktov, ktoré hypotéku predražujú.

ČSOB

• fixácia na 3 roky – 3,60% p.a. (za určitých podmienok 3,4% p.a.)
• fixácia na 4 roky – 3,60% p.a. (za určitých podmienok 3,4% p.a.)
• fixácia na 5 rokov – 3,80% p.a.
• fixácia na 10 rokov – 4,60% p.a.

mBank

• fixácia na 3 roky – 3,59% p.a.
• fixácia na 5 rokov – 3,89% p.a.

Prima banka

• fixácia na 32 mesiacov – 3,20% p.a.
• fixácia na 33 mesiacov – 3,30% p.a.
• fixácia na 3 roky – 3,60% p.a.
• fixácia na 4 roky – 3,80% p.a.
• fixácia na 5 rokov – 3,80% p.a.

365.bank

• fixácia na 3 roky – 3,55% p.a.
• fixácia na 5 rokov – 3,95% p.a.
• fixácia na 10 rokov – 4,65% p.a.

SLSP

• fixácia na 3 roky – 3,89% p.a.
• fixácia na 5 rokov – 4,09% p.a.
• fixácia na 10 rokov – 4,89% p.a.

Tatra banka

• fixácia na 3 roky – 3,49% p.a.
• fixácia na 5 rokov – 3,69% p.a.
• fixácia na 10 rokov – 4,49% p.a.

UniCredit

• fixácia na 3 roky – 3,69% p.a.
• fixácia na 4 roky – 4,09% p.a.
• fixácia na 5 rokov – 4,09% p.a.

VÚB

• fixácia na 3 roky – 3,89% p.a.
• fixácia na 4 roky – 3,99% p.a.
• fixácia na 5 rokov – 4,09% p.a.
• fixácia na 10 rokov – 4,79% p.a.

Úroky na hypotékach sa v čase neustále menia. To, čo bolo bežné niekoľko rokov dozadu, je teraz nereálne. Podstatné je to, aký úrok máte na svojej hypotéke vy a o koľko je vyšší alebo nižší, ako je aktuálna ponuka na trhu.

Ak máte úrok vyšší, ako sú najnižšie úroky na trhu, tak máte priestor si vyjednať lepšie podmienky. Pomahajú k tomu aj banky, ktoré preplácajú poplatok za predčasné splatenie hypotéky. Znamená to takmer nulové náklady pri prechode do inej banky. Napísal som článok, kde nájdete aktuálny prehľad bánk, ktoré preplácajú poplatok za predčasné splatenie hypotéky.

Aj vďaka tomu je teraz ešte jednoduchšie získať dobré podmienky na existujúcej hypotéke, pretože banky sú náchylnejšie dohodnúť sa. A keď už iná možnosť nie je, tak v inej banke na novej hypotéke získate lepšie podmienky aj bez boja.

Stiahnite si zdarma E-BOOK: 7 tipov ako ušetriť na finančných produktoch

Aký úrok máte na svojej hypotéke?

Je nižší alebo vyšší ako to, čo ponúkajú banky momentálne?

Banky nikdy neponúknu zníženie úrokovej sadzby mimo výročia fixácie len tak sami od seba. Zarábajú hlavne na pasivite svojich klientov.

Pevne verím, že ak čítate tieto riadky, tak patríte k tej druhej skupine ľudí a chcete platiť menej a ste ochotný pre to aj niečo spraviť.

Na starých hypotékach sú úrokové sadzby iné ako na nových

Už je pomerne veľká vzácnosť stretnúť sa s ľuďmi, ktorí majú na svojej hypotéke úrokové sadzby okolo 1% p.a. Sú to tí šťastlivci, ktorí si zafixovali úroky na hypotékach na dlhšie obdobie v čase, keď sadzby boli nízke. Ja sám mám na 2 hypotékach aj v roku 2025 úrok 0,99% p.a. a na jednej 1,69% p.a.

V praxi sa však omnoho častejšie stretávam s tým, že ľudia majú úroky vyššie, ako sú tie najnižšie na trhu. Ľudia sa k tomu dopracovali tým, že:

• mali fixáciu úroku na krátke obdobie a ďalšie výročie im padlo do obdobia vyšších sadzieb na trhu,
• pri poslednom výročí fixácie boli pasívni a s bankou nevyjednávali,
• si brali hypotéku iba nedávno, kedy boli sadzby na trhu podstatne vyššie.

Ak máte vyšší úrok na hypotéke, tak teraz nie je podstatný dôvod, prečo to tak je. Dôležité je to, že znížením úroku dokážete ušetriť celkom slušné peniaze.

Koľko môžete ušetriť pri znížení úroku na hypotéke

V tejto tabuľke som spravil prepočet hypotéky vo výške 70.000 € na 30 rokov s rôznymi úrokovými sadzbami.

Zdroj: spracované autorom

Pozn. : Kvôli jednoduchosti a prehľadnosti som v prepočte porovnával hypotéky s rovnakou dobou splácania, rovnakou výškou istiny hypotéky od začiatku splácania a rovnakým úrokom počas celej doby splácania. Tento prepočet slúži na demonštráciu toho, že nižší úrok prinesie nižšiu splátku, nižšie preplatenie a tým pádom slušnú úsporu na hypotéke.

Rozdiel medzi najlepšou a najhoršou sadzbou v predchádzajúcom prepočte je obrovský. Na mesačnej splátke to je 201,69 €. Na preplatení to sú desaťtisíce.

Je pravda, že je dnes, v roku 2025, je nereálne získať najnižší úrok v prepočte, no na princípe to nič nemení. Väčšina ľudí na svojich hypotékach vie získať lepšie podmienky, aké aktuálne má.

Nikdy neplaťte banke viac ako musíte. Aj keby ste mali ušetriť len 30 € mesačne, tak aj tak to stojí za to. Za rok je to 360 €, no v praxi sa stretávame aj s prípadmi, kedy ľudia ušetria 150 € mesačne (1.800 € ročne) a v rámci konsolidácia (spojenie viacerých úverov dokopy) sme nedávno klientovi ušetrili viac ako 350 € mesačne (4.200 € ročne).

Ako na zníženie úroku na svojej existujúcej hypotéke?

Ak chcete platiť menej na svojej hypotéke a chcete aj ušetriť, tak musíte konať vy. Banka sama od seba vám úrok na hypotéke nezníži.

Máte 2 možnosti a je len na vás a na možnostiach vašej banky, ktorú z nich využijete.

1. Vyjednajte si lepšie podmienky vo svojej banke

Možno sa vám to bude zdať až príliš jednoduché. Častokrát stačí prísť do banky a požiadať ich o zníženie úrokovej sadzby na vašej hypotéke. Vo väčšine prípadov vám banka vyhovie, no nie vždy sa vám to finančne aj vyplatí. Rozhoduje prepočet, kde zohľadnite náklady za zníženie sadzby a úsporu na úroku.

Najväčšie slovenské banky majú rýchlo reagujúce retenčné oddelenia a okrem toho v mnohých bankách majú kompetenciu znížiť úrokovú sadzbu priamo na pobočke na počkanie. Je pre nich lepšie, ak vám znížia úrokovú sadzbu ako keď si hypotéku prenesiete do inej banky.

Vyjednanie lepšieho úroku je pomerne jednoduchá záležitosť. Problémom však môžu byť poplatky. Banky si za zníženie úrokovej sadzby mimo výročia fixácie a zároveň predĺženie alebo zmenu obdobia fixácie začali pýtať poplatky.

Pri znížení úroku na hypotéke vo väčšine bánk aktuálne zaplatíte fixný poplatok v podobe poplatku za dodatok k hypotéke alebo si vyjednáte ešte aj z toho nejakú zľavu. No sú aj banky, kde je poplatok určité % zo zostatku hypotéky a tam je to obyčajne menej výhodné.

Kvôli tomuto poplatku je zníženie úrokovej sadzby menej výhodne a niekedy aj nevýhodné. Ak tento poplatok platiť nechcete a naozaj chcete znížiť úrok a platiť menej, tak riešenie dostanete v inej banke. Čítajte ďalej, ak chcete vedieť bližšie informácie.

Pozn.: Na trhu evidujem aktuálne aj jednu banku, kde vyjednať sadzbu mimo výročia fixácie nie je možné, resp. je takmer nemožné.

2. Refinancujte hypotéku do inej banky

Obrovský boom refinancovania hypoték je už dávno za nami. Už to tak trochu utíchlo a to aj vďaka tomu, že banky si začali viac vážiť existujúcich klientov a umožňujú im znížiť úrokové sadzby.

Ak to však nejde vo vlastnej banke, čo sa občas stáva, tak je čas odísť do konkurencie. Čísla z prepočtu, ktoré som uvádzal vyššie, hovoria jasnou rečou.

Takmer každá banka vám s radosťou dá lepšie podmienky ako máte na existujúcej hypotéke v starej banke. Toto platí stále a ešte stále sa to dá využiť.

Navyše už niekoľko bánk na trhu stále prepláca poplatok za predčasné splatenie hypotéky. T.z., že dostanete lepšiu sadzbu, znížite si mesačnú splátku, ušetríte na úrokoch a nemusíte zaplatiť poplatok starej banke.

Častokrát môžete ísť cestou zjednodušeného procesu schvaľovania (minimum dokladov, rýchle schválenie) a minimalizácie ďalších nákladov.

Ako postupovať pri znížení úroku na hypotéke?

• Najskôr si pozrite aký úrok platíte na existujúcej hypotéke. Ak platíte o dosť viac ako je bežný úrok na trhu, tak sa vám oplatí pustiť do zníženia úrokovej sadzby.
• Spravte si prehľad podmienok na hypotékach v slovenských bankách, aby ste vedeli, s čím môžete rátať. Odporúčam spraviť konkrétne a presné prepočty na vašu hypotéku a vašu situáciu. Žiadne všeobecné prehľady, ale konkrétne ponuky, aby to pre vás malo hodnotu.
• Následne choďte do svojej banky a požiadajte o zníženie úrokovej sadzby. Nič ešte nepodpisujte. Počkajte si na ich reakciu. Niekedy je to hneď na pobočke a niekedy vám až následne volajú z retenčného oddelenia. Závisí to hlavne od banky a trochu aj od toho, aký ste klient.
• Potom si túto ponuku zo svojej banky porovnajte s konkurenciou. Pozor! Zarátajte si tam aj poplatky a preplatenie poplatkov v konkurenčných bankách.
• Ak táto ponuka stojí za to, tak môžete ísť do banky a podpíšte tam dodatok. Naozaj to ale musí dávať finančný zmysel. V prípade, že vám vaša banka ponúka horšie podmienky, tak tú ponuku neberte a choďte do konkurencie.

---

Chcete si to zjednodušiť? Tak po bankách nebehajte sami, ale dajte si vypracovať prehľad ponúk svojmu finančnému sprostredkovateľovi a následne si vyberte pre vás to najvhodnejšie riešenie.