Ako si vybrať a nastaviť poistenie nehnuteľnosti

V tomto článku píšem základné odporúčania, ako postupovať pri výbere a nastavení poistenia nehnuteľnosti, na čo nezabudnúť a na čo si dať pozor.

Ako si vybrať poistné riziká pri poistení nehnuteľnosti

Poistenie nehnuteľnosti nie je len o samotnej budove. Môžete mať v ňom poistené aj ďalšie veci, vďaka ktorým získate kvalitnejšie krytie.

Čo všetko si môžete poistiť:

• poistenie nehnuteľnosti (poistenie budovy),
• poistenie domácnosti (poistenie zariadenia domácnosti),
• poistenie zodpovednosti za škody z vlastníctva nehnuteľnosti,
• poistenie zodpovednosť za škody spôsobené príslušníkmi domácnosti,
• rôzne doplnkové poistenia.

Poistenie nehnuteľnosti kryje budovu ako takú a všetky veci vstavané alebo pevne spojené s budovou.

Poistenie domácnosti kryje všetko zariadenie vo vašej nehnuteľnosti, resp. domácnosti, ktoré nie je pevne spojené s nehnuteľnosťou.

Poistenie zodpovednosti z vlastníctva nehnuteľnosti kryje hlavne škody na živote a zdraví a rôzne materiálne škody. Toto sa týka bytov aj domov.

Ako môže nehnuteľnosť spôsobiť škodu? Napr. silný vietor odfúkne strechu z rodinného domu a tá poškodí auto a dom vášho suseda. Alebo padne strešná krytina na náhodného okoloidúceho a problém, možno aj veľmi vážny, je na svete. Pri byte je toho menej, čo sa môže stať, ale riziko sa nedá úplne eliminovať.

Poistenie zodpovednosti príslušníkov domácnosti kryje všetky škody, ktoré môžete spôsobiť svojím neúmyselným konaním vy ako majiteľ alebo ktorýkoľvek iný rodinný príslušník bývajúci s vami na tej istej adrese.

Bavíme sa ako o materiálnych škodách, tak aj o škodách na živote a na zdraví. Krytie sa v mnohých poisťovniach vzťahuje nielen na škody, ktoré vzniknú pri používaní nehnuteľnosti, ale aj na škody v bežnom občianskom živote mimo vašej nehnuteľnosti a nielen v SR, ale v niektorých poistkách aj v rámci EU.

Moje odporúčanie je jasné. Takmer vždy odporúčam mať komplexné poistenie, kde je zahrnutá nehnuteľnosť (budova), domácnosť, zodpovednosť a všetky užitočné pripoistenia. Ak nastane poistná udalosť, významne tým zvyšujete pravdepodobnosť dobrého plnenia zo strany poisťovne.

Ako si nastaviť výšku poistných súm

Tak toto nie je veľká veda. Zjednoduším to. Vždy si poisťujte svoju nehnuteľnosť na reálnu trhovú cenu. Pri bytoch je to jednoduché. Cena bytu je cena bytu. Maximálne tam prirátate garáž. Pri domoch si výšku poistnej sumy nastavte na hodnotu domu mínus hodnota pozemku. Do toho musíte zarátať aj vedľajšie stavby, oplotenie a pod.

Ako si môžete zistiť trhovú cenu nehnuteľnosti?

Presné číslo získate z aktuálneho znaleckého posudku, ktorý vám vypracuje znalec z odboru odhadu hodnoty nehnuteľností. Znie to síce jednoducho, ale ak si dáte vypracovať znalecký posudok na nehnuteľnosť, tak si za to musíte slušne zaplatiť.

Ak máte aktuálny posudok, tak je to fajn. Ak nie, tak ďalšou možnosťou je spraviť si prieskum trhu cez realitné portály, za koľko sa predávajú podobné nehnuteľnosti v tej istej lokalite. Pri štandardných nehnuteľnostiach získate celkom presný odhad, s ktorým sa dá pracovať.

Ak ste našim klientom, tak to máte ešte jednoduchšie. Relatívne presný odhad hodnoty nehnuteľnosti si vypočítanie cez našu službu ocenenie nehnuteľnosti v rámci našej aplikácie FiLiP (Financial Life Planner). Prístup k nej má každý náš klient. Táto služba je aktuálne bezplatná.

Pri poistení zariadenia domácnosti stanovujte poistné sumy tak, aby ich výška bola súčtom reálnej hodnoty všetkých poistených vecí. Sumu radšej nehádajte, ale spíšte si na papier všetko, čo máte v domácnosti a napíšte si odhadovanú cenu pre každú položku. Takto získate presnejšie číslo.

Poistenie zodpovednosti za škody je nemenej dôležité krytie. Odporúčam vždy nastaviť poistnú sumu na rozumnú výšku. Pri niektorých poistných udalostiach môžu škody presahovať desaťtisíce eur.

Už som sa stretol s prípadmi, niektoré sú aj verejne známe, kedy došlo napr. k požiaru v byte. Pri hasení požiaru hasiči vytopili 4 byty pod horiacim bytom. Kto nesie zodpovednosť? Od koho si poškodení môžu vymáhať škodu? Je to majiteľ bytu, ktorého byt vyhorel pri jeho neúmyselnom konaní alebo išlo o náhodnú udalosť, ktorú majiteľ nemusel svojim konaním vôbec zaviniť. Nestačí, ak majiteľ má poistený svoj byt. Je potrebné mať aj poistenie zodpovednosti.

Spravte si porovnanie poistenia nehnuteľnosti

Výber poistných rizík a správne nastavenie poistných súm je dôležitejšie ako to, koľko za poistenie platíte.

Koľko stojí poistenie bytu alebo domu? Je cena poistenia nehnuteľnosti najpodstatnejšia vec?

Je lepšie mať možno aj zbytočne drahé, ale dobre nastavené poistenie nehnuteľnosti, ako lacnejšie poistenie, ale nevhodne nastavené.

Vyššia cena neznamená automaticky lepšie poistenie. Toto neplatí. V niektorých poisťovniach pri rovnako kvalitne nastavenom poistení môžete platiť menej, ako v inej poisťovni.

Ideálne je, ak si spravíte prehľad ponúk vo viacerých poisťovniach a kvalitné porovnanie poistenia nehnuteľnosti s rovnakými parametrami – poistné riziká, poistné sumy a spoluúčasť.

Pri tomto postupe získate ponuky, ktoré si môžete ľahko porovnať a vybrať poistenie nehnuteľnosti, ktoré vám najviac vyhovuje.

Vyberte si konkrétne poistenie bytu alebo domu

Na základe čoho si vyberať? Nikdy si nevyberajte poistenie len na základe ceny. Drahšie poistenie neznamená automaticky lepšie poistenie a naopak. Omnoho dôležitejší je rozsah krytia a jeho kvalita.

Chcem to najlepšie poistenie bytu. To je bežná požiadavka ľudí, ktorí sa na nás obracajú. Najlepšie poistenie bytu neexistuje. Neexistuje univerzálny produkt, ktorý by bol najlepší pre každého, pre každú nehnuteľnosť a pre každú lokalitu. A nie je to len o poistení bytu. Platí to aj pre poistenie domu.

Hľadajte preto vždy ideálny prienik kvality a ceny krytia. Vďaka tomu môžete získať kvalitné krytie so širokým rozsahom za rozumnú cenu.

Ak to chcete docieliť, tak si budete musieť okrem ponuky poistenia nehnuteľnosti, pozrieť aj poistné podmienky a až vtedy môžete získať reálny obraz o rozsahu krytia.

Ľahko sa to píše, ale ťažšie sa to praktizuje. Je to prácne, časovo náročné a vyžaduje si to viac odborných znalosti a zmysel pre detail. Pre bežného človeka sa to ťažko realizuje.

Ja osobne okrem vlastného študovania a prieskumov využívam našu internú analýzu poistenia nehnuteľnosti od spoločnosti Swiss Life Select Slovensko. Ušetrí mi to kopec času a v prípade, že ste našim klientom, tak to môžete využiť tiež.

Prečo riešiť vždy kompletné poistenie nehnuteľnosti

Nie je nič horšie, ako si platiť za poistenie a v prípade poistnej udalosti prídete na to, že ste ušetrili na platbe síce 30 EUR ročne, ale nemali ste poistené niečo, čo spôsobilo škodu a pri plnení z poistky prídete o niekoľko tisíc eur.

Bohužiaľ, už som sa s tým v praxi stretol, že klient presvedčil svojho poradcu o tom, že niečo v poistení nehnuteľnosti nepotrebuje a nechce si to poistiť, a pri vzniku poistnej udalosti skúste hádať, čo asi dostal.

Klient nakoniec nič neušetril, práve naopak. A preto po týchto skúsenostiam vediem ľudí k tomu, aby mali vždy plnohodnotné poistenie nehnuteľnosti, kde majú poistnú nehnuteľnosť, domácnosť, zodpovednosť a všetky pre nich podstatné pripoistenia.

Na čo si dať pozor pri poistení nehnuteľnosti

Zodpovednosť príslušníkov domácnosti iba v jednej poistke

Ak vlastníte viac nehnuteľností a máte viac poistení, tak poistenie zodpovednosti za škody príslušníkov domácnosti si poisťujte iba v jednej poistke. Je zbytočné poisťovať si to vo viacerých zmluvách.

Nárast hodnoty nehnuteľnosti a nárast cien domácnosti

Pravidelne prehodnocujte výšku poistných súm, aby ste mali krytie zodpovedajúce trhovým cenám. Vďaka tomu získate v prípade poistnej udalosti plnenie, ktorým si vyriešite to, na čo poistenie má slúžiť.

Zodpovednosť za škodu spôsobenú nájomníkmi

Ak prenajímate nehnuteľnosť, tak myslite na to, že aj podnájomníci sú iba ľudia a môžu spôsobiť škodu pri používaní nehnuteľnosti. Škoda môže byť aj naozaj veľkého rozsahu a vy ako majiteľ nehnuteľnosti nesiete za to zodpovednosť.

Práve pre takéto prípady je potrebné mať zahrnuté škody spôsobené nájomníkmi vo vašej poistnej zmluve. Je pravda, že zodpovednosť za škody si môžu poistiť aj sami nájomníci, ale realita je taká, že drvivá väčšina nájomníkov na to vôbec nemyslí a nemá vlastné poistenie zodpovednosti.

Ďalšia vec je, či sa na to chcete spoliehať. Ak to máte poistené vo vlastnej zmluve, tak to máte pod kontrolou.

Kameňom úrazu môže byť skutočnosť, že mnohé poisťovne škody spôsobené nájomníkmi vôbec nekryjú a ani neumožňujú poistiť. A práve preto je nesmierne dôležité pri prenajatých bytoch vyberať také poistné produkty, kde sú do krytia zahrnuté aj škody, ktoré neúmyselne spôsobia nájomníci.

Spoluúčasť pri poistení nehnuteľnosti

Kedy si zvoliť spoluúčasť a kedy nie? Univerzálna odpoveď a všeobecne platná pre každého neexistuje. Ak máte poistenie bez spoluúčasti, tak poisťovňa bude plniť poistné plnenie aj pri drobných poistných udalostiach.

Pri spoluúčasti 100 EUR bude poisťovňa plniť poistné plnenie len vtedy, ak presiahne sumu 100 EUR. Pri škode 50 EUR nebude plniť nič. Pri škode vo výške 1.000 EUR dostanete od poisťovne 900 EUR.

Ešte sa môžete stretnúť s pojmom franšíza. Je to forma spoluúčasti, kde poisťovňa neplní nič do výšky franšízy a plní všetko, ak je škoda vyššia ako dohodnutá franšíza. Uvediem príklad. Pri škode vo výške 1.000 EUR bude poisťovňa plniť celých 1.000 EUR.

Čo je podpoistenie a prečo si na neho dať veľký pozor

Podpoistenie znamená, že máte poistnú sumu nižšiu, ako je reálna hodnota nehnuteľnosti. Vyzerá to možno neškodne na prvý pohľad, ale je za tým schované obrovské riziko finančnej straty pri poistnej udalosti.

Vysvetlím to na príklade. Vlastníte byt v Bratislave, ktorého cena je 200 tis EUR. Máte k nemu uzatvorené poistenie bytu, kde je poistná suma na byt (nehnuteľnosť) iba 100 tis EUR. Prečo taká nízka suma, nie je podstatné. Je jedno, či to je zle stanovená poistná suma alebo neaktualizované staršie poistenie bytu alebo je tam iný dôvod.

Podstatné je to, že plnenie je v tomto prípade krátené o 50%, pretože presne o toľko je poistná suma na poistenie bytu nižšia oproti reálnej trhovej cene. Pri škode vo výške 30 tis EUR nedostane majiteľ bytu 30 tis EUR, ale dostane iba 15 tis EUR.

A toto asi nikto zažiť nechce. Preto je potrebné mať vždy aktuálne nastavené poistenie bytu. A neplatí to len pre poistenie bytu. Toto isté platí aj pre poistenie domu a poistenie domácnosti.

Ako sa môžete vyvarovať podpoisteniu?

• Už pri uzatváraní poistenia nehnuteľnosti si stanovte správnu poistnú sumu vo výške reálnej trhovej ceny.
• Pravidelne prehodnocujte svoju poistku a aktualizujte výšku poistných súm.
• Ďalšou možnosťou je nastaviť si v zmluve automatické indexovanie poistných súm a pre istotu si to raz za čas skontrolovať, či po indexácii sú poistné sumy nastavené správne.

Vinkulácia poistného plnenia z poistenia nehnuteľnosti pre banku

Ak máte hypotéku, tak ste sa vinkuláciou určite stretli. Každá banka požaduje od klienta, aby mal poistenú nehnuteľnosť a aby bolo poistné plnenie vinkulované pre banku.
Vinkulácia znamená, že ak nastane poistná udalosť a poistné plnenie prekročí vopred stanovenú sumu určenú vo vinkulačnom tlačive, tak poisťovňa posiela peniaze rovno do banky.

Pri tomto chcem upozorniť na niekoľko skutočností, s ktorými som sa vo svojej praxi viackrát stretol.

Bankám je obyčajne jedno, ako máte poistenú nehnuteľnosť. Pre banku je dôležité to, aby dostala peniaze vo výške zostatku istiny hypotéke a vôbec nerieši to, že hodnota nehnutenosti môže byť podstatne vyššia. 

Opakovane sa stretávam s tým, že ľudia majú podpoistenú nehnuteľnosť a banke to vôbec nevadí. Dokonca často aj v prípadoch, keď robili poistné zmluvy pracovníci bánk, tak nastavili poistnú sumu vo výške hypotéky, čo je vo väčšine prípadov podstatne menej, ako je reálna hodnota nehnuteľnosti.

Banke to stačí. V prípade zničenia celej nehnuteľnosti bude mať banka svoje peniaze naspať. Klient s hypotékou však príde o všetko, čo je nad výškou čerpaného úveru. Strata môže byť v takýchto prípadoch v desaťtisícoch až státisícoch.

Ak sa pozrieme na poistenie domu, tak tu som zažil opakovane opačný extrém. Niektorí ľudia majú dojednané poistenie domu s poistnou sumou vo výške hodnoty domu aj s pozemkom.

A teraz si predstavte situáciu, že vlastníte dom v Bratislave alebo okolí, ktorého hodnota je 300 tis EUR a hodnota pozemku je ďalších 300 tis EUR alebo možno ešte aj viac. Ak si poistíte svoj dom na 600 tis EUR, tak vyhadzujete peniaze zbytočne von oknom. Reálna hodnota domu je len 300 tis EUR a na takúto sumu stačí poistiť dom.

Poistenie domu neslúži na poistenie pozemku. Pozemok sa nepoisťuje. Poistenie domu slúži na poistenie stavieb, ktoré sa nachádzajú na pozemku, nie na poistenie pozemku.

Poistenie domácnosti nie je potrebné pre potreby vinkulácie poistného plnenia z nehnuteľnosti. Je potrebné pre vás, aby ste mali plnohodnotné poistenie a aby ste mali kryté poistnou zmluvou aj zariadenie vašej domácnosti alebo zariadenie bytu, ktorý možno prenajímate.

V ktorých poisťovniach si môžete uzatvoriť poistenie bytu alebo poistenie domu?

Možno tu nenapíšem všetky poisťovne, kde sa dá poistenie dojednať, ale je tu určite drvivá väčšina, s ktorými sa môžete stretnúť na Slovensku.

• Allianz – Slovenská poisťovňa,
• AXA pojišťovna (od 1.9. 2021 všetky poistné zmluvy prevzala UNIQA pojišťovna),
• Colonnade Insurance,
• ČSOB Poisťovňa,
• Generali Poisťovňa,
• Groupama poisťovňa (od 1.12. 2022 všetky poistné zmluvy prevzala Union poisťovňa),
• Komunálna poisťovňa,
• Kooperativa poisťovňa,
• PREMIUM Poisťovňa,
• Union poisťovňa,
• UNIQA pojišťovna,
• Wüstenrot poisťovňa.

Ako je na tom vaše poistenie nehnuteľnosti? Máte ho optimálne a aktuálne nastavené?

Pozrite si, čo tam máte poistené, na aké poistné sumy, aký je rozsah krytia aká je trhová cena nehnuteľnosti a koľko za poistenie platíte.

Ak si nie ste istý, či máte tie najlepšie možné podmienky a optimálne nastavenie, tak je dobré pozrieť sa na to detailnejšie a spraviť si porovnanie poistenia nehnuteľnosti.

Keď sa s tým nechcete trápiť sami, tak môžete využiť služby finančného sprostredkovateľa.

Čo môžete získať so službami finančného sprostredkovateľa?

• Porovnanie podmienok poistenia nehnuteľnosti vo väčšine poisťovní.
• Detailný prepočet ceny poistenia nehnuteľnosti.
• Pomoc pri úpravách poistnej zmluvy a hlavne pri jej optimálnom nastavení pre vaše potreby.

Ak poradcu nemáte, tak mi napíšte a môže vám pomôcť niekto z mojich šikovných kolegov v tíme.